Nota van wijzigingen – Handboek marktwaarde 2020

Vragen over het handboek?

Handboek marktwaarde 2020
Op 30 oktober jl. is het Handboek Marktwaardering 2020 gepubliceerd. Tezamen met de publicatie van het handboek, zijn ook de modelmatige wijzigingen benoemd in de Nota van wijzigingen – Handboek 2020. Wij sommen de wijzigingen voor u op.

Belangrijkste wijzigingen: 

  • De minimale mutatiekans is verhoogd naar 4%;
  • Het renovatiejaar is toegevoegd aan de objectgegevens bij woongelegenheden ter vervanging van het bouwjaar bij bepaling van de normonderhoud;
  • Het tarief overdrachtsbelasting voor woongelegenheden is aangepast conform de (voorgenomen) wetgeving.
  • Het laten uitvoeren van kwartaaltaxaties in een taxatiecyclus. Als hiervoor wordt gekozen dient een markttechnische update naar einde jaar te worden uitgevoerd.
  • Aanpassing van alle normen en parameters naar peildatum 31 december 2020;
  • Complexen die grootschalig worden onderhouden of gerenoveerd dienen te worden getaxeerd volgens een full-taxatie, op basis van de verwachte kasstromen na de ingreep gecorrigeerd met de investeringskosten.

Daarnaast zijn de belangrijkste Q&A resultaten omtrent het Handboek 2019 benoemd en toegelicht. Bij onderdelen welke als niet geheel duidelijk zijn getypeerd, is gekozen voor een extra tekstuele toelichting in het Handboek 2020.

Welke uitdagingen liggen in het verschiet voor woningcorporaties?

De dagen worden korter en zijn gevuld met regen en wind. De zomer lijkt ver achter ons te liggen. En ja, de jaarafsluiting klopt daarmee alweer op de deur. Vandaag richten we ons op de balanswaardering. De contouren van de waardering worden steeds zichtbaarder: welke ontwikkelingen zien we en wat betekent dit voor woningcorporaties?

Het speelveld van de balanswaardering is uiteraard groter dan alleen corporaties zelf. De ontwikkeling van het handboek, het releasen van taxatiesoftware, het taxeren door taxateurs en het controleproces door de huisaccountant. Om iets meer duidelijkheid te brengen belichten wij het proces én de onzekerheden vanuit verschillende kanten:

COVID-19

We kunnen er niet omheen: de impact van COVID-19 op de vastgoedmarkt. Tot op heden zien taxateurs nog weinig effect. De particuliere woningmarkt dendert door, terwijl beleggers ook nog gretig zijn op woonobjecten.

De uitdaging voor de taxateur zal zijn om zo dicht mogelijk tegen de peildatum te waarderen. Hierdoor is hij in staat om het meest actuele marktbeeld in een taxatie mee te nemen.

Blijft de vraag zo of is er op enig moment toch sprake van vraaguitval? Het is aan de taxateur om deze signalen (tijdig) op te pikken.

Oktober release handboek vs. waarderen op 31 december

Is het lezen van de markt voor taxateurs al lastig? Wat te denken van het schrijven van een handboek aan het eind van de zomer, het vrijgeven per eind oktober en hiermee een toekomstigbestendige beeld neer te moeten zetten voor een waardering per 31 december.

Het voorspellen in tijden van marktstijgingen lijkt daarmee makkelijker dan het oordelen over de impact van COVID-19.

Kortom, wees niet verrast als richting het einde van dit jaar of begin 2021, een nieuwe release van het handboek wordt uitgebracht die meer om het lijf heeft dan wat ‘gewijzigde punten en komma’s’. De marktbewegingen van de maanden november en december zullen nog moeten worden geanalyseerd en meegenomen in de taxatiemodellen. Dit alles om met een enigszins gerust hart te kunnen spreken van een ‘marktwaarde per 31-12-2020’.

Software release taxatiemodel

Wellicht dekt het woord release de lading niet helemaal. De softwareleveranciers hebben de afgelopen jaren namelijk wel vaker voor hete vuren gestaan. Het implementeren van het handboek 2020 in haar software zal niet de grootste uitdaging zijn. Het certificeren van de software ligt iets gecompliceerder. De ervaringen van de afgelopen jaren is dat eerst een validatieonderzoek tussen de pakketten plaatsvindt, alvorens de pakketten opgaan voor certificering. Wat is de invloed van een late(-re) update van het handboek? Beslaat dit meer dan de spreekwoordelijke punten en komma’s, komt het tijdspad tot certificering stevig onder druk te staan?

Voor corporaties zaak om hier tijdig op te anticiperen aangezien de roadmap voor controleweken van de accountant al zijn ingekleurd.

Het controledossier

Een belangrijk verschil is of een corporatie op een basis,- of full-versie methode taxeert. Een basismethode is inmiddels zover gestandaardiseerd dat bijna tot de euro nauwkeurig kan worden herleidt waar een waardemutatie uit voortkomt.

Taxeren volgens de full-versie vraagt meer nuance.  Hoe gaat een accountant om met een taxatie waar beperkte marktevidence voorhanden is? Een situatie die best denkbaar is, aangezien het gros van de corporaties niet in gebieden is gelegen waar een hoge omloop is van beleggingstransacties.

Meer dan ooit is marktresearch en een heldere uiteenzetting van gemaakte keuzes het fundament van een taxatie. Dat betekent ook duidelijke toelichtingen bij het gebruik van vrijheidsgraden die verder gaan dan alleen beschrijven dat een correctie wordt gemaakt met als doel het bereiken van marktconforme waardering.

Duidelijk is al dat sectoren als retail, horeca en kantoren (forse) gevolgen ondervinden van de huidige marktsituatie. Het vastgoed in bezit van corporaties uit deze sectoren maakt slechts een klein deel uit van de balanswaardering. Niettemin beloven waardedalingen hier eerder een trend dan uitzondering te zijn.

Oh ja, en het effect van een aanpassing van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8%?

Prinsjesdag was voor beleggers geen feestelijke dag. De overdrachtsbelasting wordt voor beleggers en daarmee ook voor corporaties verhoogd naar een tarief van 8%. Voor wooncomplexen is dit een forse stijging. In theorie heeft dit geen directe gevolgen voor de waarde op peildatum, omdat dan de overdrachtsbelasting voor woningen nog net op die dag 2% bedraagt. Uiteraard zal een koper van een wooncomplex op peildatum wel rekening houden met het feit dat bij verkoop op een later tijdstip een nieuwe koper van het complex moet rekenen met een hogere overdrachtsbelasting. Aan de andere kant is er een positief effect op de waarde denkbaar doordat bij een uitpondscenario starters meer kunnen betalen voor een woning gezien het wegvallen van de overdrachtsbelasting voor deze groep. Wellicht is zelfs een stijging waarneembaar op peildatum omdat partijen nog snel iets willen aankopen met 2% overdrachtsbelasting.

De gevolgen voor de waardering laat zich dienen als voer voor discussie in de komende weken. Daarbij speelt natuurlijk ook de vraag of het wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting ongewijzigd door de kamer(s) komt.

De keten samengevat

Dit artikel geeft weer enkele afhankelijkheden die bestaan in de keten om uiteindelijk tot een modelmatige taxatie te komen.

Heeft u hier vragen over of wilt u eens van gedachten wisselen? Laat het ons weten, wij denken graag mee.

Corporatie Taxaties heeft een paper geschreven over het stimuleren van investeringsmogelijkheden in duurzaamheid voor woningcorporaties. Bijzonder graag nodigen we u uit om de inhoud van dit paper tot u te nemen. U kunt hier  het volledige artikel inzien of onderstaand de samenvatting lezen.

Een ander geluid

Wil de corporatiesector niet tegen haar financiële grenzen aanlopen zal iets moeten gebeuren om de investeringsmogelijkheden vlot te trekken. Uiteraard bestaat er niet één oplossing. Het afschaffen van de verhuurdersheffing staat op één bij corporaties.

Verduurzamen een haalbare opgave?

Maar wat leveren deze investeringen uiteindelijk op aan (meer-)waarde voor de corporatie. Onze taxateurs krijgen vanaf het begin van de duurzaamheidsopgave al de vraag ‘hoeveel is een woning meer waard na verduurzaming? ‘. Dit is voor een taxateur vooralsnog een lastige vraag, zeker als referentietransacties beperkt beschikbaar zijn van vergelijkbare – reeds verduurzaamde – woningen. Bovendien worden de (financiële) voordelen vooral in de toekomst verwacht. De voordelen komen vooral toe aan een huurder, terwijl een taxatie betrekking heeft op de exploitatie van de eigenaar.

“Dit betekent dat er vooralsnog hoofdzakelijk rode cijfers worden geschreven door de corporaties op hun duurzaamheidsinvesteringen”.

Een ander geluid

We hebben geleerd vanuit andere sectoren dat stimuleringsmaatregelen effect kunnen hebben. En niet onbelangrijk, dit effect creëert draagvlak vanuit meerdere invalshoeken: de overheid, eigenaar én de gebruiker.

Het is een groot gemis dat de duurzaamheidsopgave in de sociale sector nog niet geleid heeft tot een vergelijkbaar draagvlak. Huurders zijn niet overtuigd vanwege de hogere huren en corporaties zien problemen in de financierbaarheid.

 

“Zou de huurtoeslaggrens niet gedifferentieerd moeten worden naar de energieprestatie die een woning levert?”

Laag label hogere huurtoeslag

Hiermee zou de duurzaamheidsoperatie veel aan momentum winnen. Huurders in de sociale sector zullen positiever reageren op verduurzaming van hun woning als zij worden gecompenseerd met een hogere huurtoeslag en lagere lasten. De hogere huren betekenen voor de corporatie:

  • Een verhoging van het directe rendement;
  • Een hogere marktwaarde en in dit geval ook een hogere beleidswaarde.

Door de hogere beleidswaarde heeft de corporatie vervolgens meer financieringsruimte. Hoewel de overheid meer zal moeten betalen aan huurtoeslag zou het een enorme stimulans geven aan de duurzaamheidsopgave. Daarnaast is het stimuleringsbeleid doeltreffender dan alleen het afschaffen van een verhuurdersheffing of zoals in andere sectoren: de subsidies aan EV (auto’s).

 

Op zoek naar meer informatie?