Blik vooruit
Op woensdag 17 februari 2021 is de actieagenda Wonen door 34 (vastgoed)organisatie ondertekend. In deze agenda zijn de vier belangrijkste nationale speerpunten voor de komende 10 jaren omtrent wonen benoemd.
De belangrijkste onderwerpen op de agenda zijn:
- Het bijbouwen van één miljoen nieuwe woningen;
- Het betaalbaar houden van wonen voor huurders en kopers;
- Het verbeteren van wijken en buurten en mede vitaal en leefbaar te houden;
- Het versnellen van de verduurzaming van de woningvoorraad.
De gehele actieagenda Wonen kan d.m.v. bovenstaande link worden gedownload:
Jaarlijkse publicatie
Middels de jaarlijkse publicatie van de Aedes Benchmark kan de balans van de corporatiesector weer worden opgemaakt. Uit de zevende editie kan worden geconcludeerd dat de corporaties haar algemene prestaties het afgelopen jaar (wederom) heeft verbeterd.
6 Thema’s
In de benchmark wordt specifiek ingegaan op zes thema’s. Hieronder sommen wij deze thema’s op en beschrijven daarbij de belangrijkste conclusies.
1. Huurdersoordeel
Het oordeel van de huurders is in algemene zin nagenoeg gelijk gebleven aan vorig jaar. Echter, op de lange termijn kan een positieve trend worden geconstateerd.
2. Bedrijfslasten
Voor het derde opeenvolgende jaar zijn de bedrijfslasten van de corporaties gestegen, het afgelopen jaar met zo’n 0,8%. Het aandeel van ‘niet-beïnvloedbare bedrijfslasten” in de totale bedrijfslasten fors toegenomen. Hierbij kan men denken aan o.a. onroerende zaakbelasting, verhuurdersheffing, etc. Daarentegen is de gemiddelde huur procentueel harder gestegen, wat weer ruimte biedt voor nieuwe initiatieven.
3. Duurzaamheid
De Energie-index kent al jaren een positieve ontwikkeling. In 2020 is de Energie-Index verbetert naar 1,51 (vorig jaar 1,57). Hier ligt nog wel een opgave voor de corporaties. Namelijk in de Aedes-agenda is afgesproken dat er in 2021 een gemiddelde Energie-index van 1,40 of beter zou worden behaald.
4. Onderhoud en verbetering
Het afgelopen jaar is wederom meer geïnvesteerd in het bezit, zowel in planmatig/dagelijks onderhoud als in duurzaamheidsverbeteringen. Omdat het bezit van de corporatie differentieert, kan niet één conclusie worden opgemaakt. Het Aedes-datacentrum biedt de corporatie wel de mogelijkheid om de resultaten tussen corporaties onderling te vergelijken. Middels dit inzicht kan de corporatie nogmaals kritisch kijken naar hen eigen cijfers.
5. Beschikbaarheid en betaalbaarheid
Het afgelopen jaar zijn er 1.800 woningen toegevoegd aan het bezit van de corporaties (+ 3.600 DAEB en – 1.800 niet-DAEB). Deze ontwikkeling loopt achter de gemiddelde jaarlijkse opgave van het toevoegen van 7.500 woningen. De huurprijzen zijn gemiddeld met 2,3% gestegen. Dit is een stijging boven inflatie, maar wel binnen de afgesproken grenzen. Tot slot is er een dalende “match” in het passend huisvesten van de doelgroepen.
6. Verdieping nieuwbouw
Woningcorporaties hebben in de Aedes-agenda een ambitie uitgesproken om 34.000 woningen per jaar te laten ontwikkelen. Het is duidelijk dat deze ambitie niet is vertaald naar daden. In het afgelopen jaar zijn maar circa 13.000 woningen gerealiseerd. Voor de komende jaren ligt hier een grote opgave.
Benieuwd naar de volledige benchmark rapport 2020 van Aedes? Deze is bovenstaand te downloaden.
Corporatie Taxaties heeft een paper geschreven over het stimuleren van investeringsmogelijkheden in duurzaamheid voor woningcorporaties. Bijzonder graag nodigen we u uit om de inhoud van dit paper tot u te nemen. U kunt hier het volledige artikel inzien of onderstaand de samenvatting lezen.
Een ander geluid
Wil de corporatiesector niet tegen haar financiële grenzen aanlopen zal iets moeten gebeuren om de investeringsmogelijkheden vlot te trekken. Uiteraard bestaat er niet één oplossing. Het afschaffen van de verhuurdersheffing staat op één bij corporaties.
Verduurzamen een haalbare opgave?
Maar wat leveren deze investeringen uiteindelijk op aan (meer-)waarde voor de corporatie. Onze taxateurs krijgen vanaf het begin van de duurzaamheidsopgave al de vraag ‘hoeveel is een woning meer waard na verduurzaming? ‘. Dit is voor een taxateur vooralsnog een lastige vraag, zeker als referentietransacties beperkt beschikbaar zijn van vergelijkbare – reeds verduurzaamde – woningen. Bovendien worden de (financiële) voordelen vooral in de toekomst verwacht. De voordelen komen vooral toe aan een huurder, terwijl een taxatie betrekking heeft op de exploitatie van de eigenaar.
“Dit betekent dat er vooralsnog hoofdzakelijk rode cijfers worden geschreven door de corporaties op hun duurzaamheidsinvesteringen”.
Een ander geluid
We hebben geleerd vanuit andere sectoren dat stimuleringsmaatregelen effect kunnen hebben. En niet onbelangrijk, dit effect creëert draagvlak vanuit meerdere invalshoeken: de overheid, eigenaar én de gebruiker.
Het is een groot gemis dat de duurzaamheidsopgave in de sociale sector nog niet geleid heeft tot een vergelijkbaar draagvlak. Huurders zijn niet overtuigd vanwege de hogere huren en corporaties zien problemen in de financierbaarheid.
“Zou de huurtoeslaggrens niet gedifferentieerd moeten worden naar de energieprestatie die een woning levert?”
Laag label hogere huurtoeslag
Hiermee zou de duurzaamheidsoperatie veel aan momentum winnen. Huurders in de sociale sector zullen positiever reageren op verduurzaming van hun woning als zij worden gecompenseerd met een hogere huurtoeslag en lagere lasten. De hogere huren betekenen voor de corporatie:
- Een verhoging van het directe rendement;
- Een hogere marktwaarde en in dit geval ook een hogere beleidswaarde.
Door de hogere beleidswaarde heeft de corporatie vervolgens meer financieringsruimte. Hoewel de overheid meer zal moeten betalen aan huurtoeslag zou het een enorme stimulans geven aan de duurzaamheidsopgave. Daarnaast is het stimuleringsbeleid doeltreffender dan alleen het afschaffen van een verhuurdersheffing of zoals in andere sectoren: de subsidies aan EV (auto’s).