Corporatie Taxaties
Wij taxeren voor woningcorporaties. Wij zijn gespecialiseerd in portefeuillewaarderingen, aan en verkooptaxaties en het taxeren van voorgenomen investeringen.
Wij geloven dat taxeren meer is dan alleen de bepaling van een eindwaarde. Corporatie Taxaties onderscheidt zich met taxatierapportages die inzicht geven in marktontwikkelingen en mutaties in de portefeuille. Onze specialisten zijn betrokken bij het gehele proces en bieden ondersteuning bij de verantwoording richting accountants en/of toezichthouders.
Ons proces
We hebben onze ervaringen gebundeld in een procesmatige aanpak die we met de corporatie van begin tot eind samen doorlopen. Het taxeren in elf stappen bestaat uit een werkwijze die zoveel mogelijk is gestandaardiseerd. Hierdoor zijn alle betrokkenen altijd op de hoogte, wat op welk moment van hen wordt gevraagd. Ook zijn we in staat om te werken met scherpe planningen. Weten wat we van elkaar verwachten, vormt de basis voor een goede samenwerking
Meer informatie?
Lees verder over wie we zijn en wat we doen
Op 9 februari is de motie van Beckerman in de tweede kamer aangenomen. De motie Beckerman houdt in dat de huurprijsverhoging van huurwoningen in de sociale sector in 2021 wordt bevroren.
Navolgend aan het besluit heeft minister Ollongren (BZK) in een brief aan de tweede kamer laten weten hoe de uitvoering van de motie er uit komt te zien.
Corporatie Taxaties betwijfelt de effectiviteit van de huurbevriezing. Daarmee staan wij achter de opinie van Aedes.
Huurbevriezing komt niet alleen ten goede aan de doelgroep
In de brief aan de tweede kamer staat beschreven dat de huurbevriezing voor de gehele gereguleerde huursector gaat gelden. Grotendeels komt dit ten goede aan de gewenste doelgroep (de huurders met een smalle beurs), maar doordat er niet wordt gekeken naar de huishoudelijke inkomens, profiteren ook huurders van de maatregel welke dit niet nodig hebben – de zogenoemde scheefhuurders.
Onze aanbeveling aan de minister zal zijn om de “huurkorting” toe te kennen via de huurtoeslagregeling. Zodoende heeft de maatregel (enkel) impact op de gewenste doelgroep.
De vraag is of verhuurders voldoende worden gecompenseerd
Aan de andere kant komt de rekening van de huurbevriezing te liggen bij de verhuurder. Minister Ollongren geeft aan dat de verhuurders gecompenseerd worden via de verhuurderheffing, hiervoor is 200 miljoen vrijgemaakt. Echter, de vraag is of de door de minister aangegeven compensatie van de verhuurdersheffing voldoende opweegt tegen het “gemis” aan huurinkomsten.
Tevens valt het te betwijfelen dat de de verhuurder pro rato niet alsnog meer aan verhuurdersheffing gaat betalen. Namelijk de stijging van de marktprijs afhankelijke WOZ waarde, die de basis is voor de verhuurdersheffing, is nog niet bekend en laat de verhuurder in onzekerheid.
Onze aanbeveling aan de minister zou dan ook zijn om een volledige doorrekening van de verhuurdersheffing uit te voeren, zodat het voor de verhuurder écht duidelijk gaat worden wat de maatregel voor de portemonnee gaat betekenen.
Blik vooruit
Op woensdag 17 februari 2021 is de actieagenda Wonen door 34 (vastgoed)organisatie ondertekend. In deze agenda zijn de vier belangrijkste nationale speerpunten voor de komende 10 jaren omtrent wonen benoemd.
De belangrijkste onderwerpen op de agenda zijn:
- Het bijbouwen van één miljoen nieuwe woningen;
- Het betaalbaar houden van wonen voor huurders en kopers;
- Het verbeteren van wijken en buurten en mede vitaal en leefbaar te houden;
- Het versnellen van de verduurzaming van de woningvoorraad.
De gehele actieagenda Wonen kan d.m.v. bovenstaande link worden gedownload:
Jaarlijkse publicatie
Middels de jaarlijkse publicatie van de Aedes Benchmark kan de balans van de corporatiesector weer worden opgemaakt. Uit de zevende editie kan worden geconcludeerd dat de corporaties haar algemene prestaties het afgelopen jaar (wederom) heeft verbeterd.
6 Thema’s
In de benchmark wordt specifiek ingegaan op zes thema’s. Hieronder sommen wij deze thema’s op en beschrijven daarbij de belangrijkste conclusies.
1. Huurdersoordeel
Het oordeel van de huurders is in algemene zin nagenoeg gelijk gebleven aan vorig jaar. Echter, op de lange termijn kan een positieve trend worden geconstateerd.
2. Bedrijfslasten
Voor het derde opeenvolgende jaar zijn de bedrijfslasten van de corporaties gestegen, het afgelopen jaar met zo’n 0,8%. Het aandeel van ‘niet-beïnvloedbare bedrijfslasten” in de totale bedrijfslasten fors toegenomen. Hierbij kan men denken aan o.a. onroerende zaakbelasting, verhuurdersheffing, etc. Daarentegen is de gemiddelde huur procentueel harder gestegen, wat weer ruimte biedt voor nieuwe initiatieven.
3. Duurzaamheid
De Energie-index kent al jaren een positieve ontwikkeling. In 2020 is de Energie-Index verbetert naar 1,51 (vorig jaar 1,57). Hier ligt nog wel een opgave voor de corporaties. Namelijk in de Aedes-agenda is afgesproken dat er in 2021 een gemiddelde Energie-index van 1,40 of beter zou worden behaald.
4. Onderhoud en verbetering
Het afgelopen jaar is wederom meer geïnvesteerd in het bezit, zowel in planmatig/dagelijks onderhoud als in duurzaamheidsverbeteringen. Omdat het bezit van de corporatie differentieert, kan niet één conclusie worden opgemaakt. Het Aedes-datacentrum biedt de corporatie wel de mogelijkheid om de resultaten tussen corporaties onderling te vergelijken. Middels dit inzicht kan de corporatie nogmaals kritisch kijken naar hen eigen cijfers.
5. Beschikbaarheid en betaalbaarheid
Het afgelopen jaar zijn er 1.800 woningen toegevoegd aan het bezit van de corporaties (+ 3.600 DAEB en – 1.800 niet-DAEB). Deze ontwikkeling loopt achter de gemiddelde jaarlijkse opgave van het toevoegen van 7.500 woningen. De huurprijzen zijn gemiddeld met 2,3% gestegen. Dit is een stijging boven inflatie, maar wel binnen de afgesproken grenzen. Tot slot is er een dalende “match” in het passend huisvesten van de doelgroepen.
6. Verdieping nieuwbouw
Woningcorporaties hebben in de Aedes-agenda een ambitie uitgesproken om 34.000 woningen per jaar te laten ontwikkelen. Het is duidelijk dat deze ambitie niet is vertaald naar daden. In het afgelopen jaar zijn maar circa 13.000 woningen gerealiseerd. Voor de komende jaren ligt hier een grote opgave.
Benieuwd naar de volledige benchmark rapport 2020 van Aedes? Deze is bovenstaand te downloaden.
Handboek marktwaarde 2020
Op 30 oktober jl. is het Handboek Marktwaardering 2020 gepubliceerd. Tezamen met de publicatie van het handboek, zijn ook de modelmatige wijzigingen benoemd in de Nota van wijzigingen – Handboek 2020. Wij sommen de wijzigingen voor u op.
Belangrijkste wijzigingen:
- De minimale mutatiekans is verhoogd naar 4%;
- Het renovatiejaar is toegevoegd aan de objectgegevens bij woongelegenheden ter vervanging van het bouwjaar bij bepaling van de normonderhoud;
- Het tarief overdrachtsbelasting voor woongelegenheden is aangepast conform de (voorgenomen) wetgeving.
- Het laten uitvoeren van kwartaaltaxaties in een taxatiecyclus. Als hiervoor wordt gekozen dient een markttechnische update naar einde jaar te worden uitgevoerd.
- Aanpassing van alle normen en parameters naar peildatum 31 december 2020;
- Complexen die grootschalig worden onderhouden of gerenoveerd dienen te worden getaxeerd volgens een full-taxatie, op basis van de verwachte kasstromen na de ingreep gecorrigeerd met de investeringskosten.
Daarnaast zijn de belangrijkste Q&A resultaten omtrent het Handboek 2019 benoemd en toegelicht. Bij onderdelen welke als niet geheel duidelijk zijn getypeerd, is gekozen voor een extra tekstuele toelichting in het Handboek 2020.
Op 30 oktober jl. is het Handboek Marktwaardering 2020 gepubliceerd. Naast de modelmatige wijzigingen van het handboek, vindt net ieder jaar een actualisatie plaats van de parameters. In opdracht van het BZK, is Brink gevraagd te ondersteunen bij het actualiseren van de parameters welke verband hebben met de kosten voor noodzakelijk onderhoud.
Conclusie van het rapport is dat er geen methodische wijzigingen zijn doorgevoerd. Wel zijn er op een aantal onderdelen de onderhoudskosten geactualiseerd, aangescherpt en verfijnd. Er wordt tevens een sidenote gemaakt bij het grote verschil aan onderhoudskosten in de basis versie en full-versie bij het uitpond scenario. Een vervolgonderzoek is noodzakelijk om te concluderen wat de reden hiertoe is.
Bekijk het volledig rapport omtrent kengetallen voor onderhoudskosten 2020:
Onderzoek kengetallen voor onderhoudskosten 2020.
Verplichting Woningwet
Vanuit de Woningwet is vastgelegd dat iedere woningcorporatie verplicht is toezicht te houden op de financiën. Het (verplichte) instrument dat hiervoor gebruikt wordt is het ‘Reglement Financieel beleid en beheer’. In dit regelement zijn de uitgangspunten omtrent het financieel beleid en beheer, de organisatie en de betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer vastgelegd. Het regelement dient door de Raad van Commissarissen en de Autoriteit Woningcorporaties worden goedgekeurd.
Vereniging van Toezichthouders
De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties heeft onderlaatst een handreiking gedeeld, waarin het gehele brede spectrum van toezicht op financiën binnen woningcorporaties wordt beschreven. De handreiking biedt diverse toetsingsmaatstaven, en helpt de toezichthouder zodoende kritisch te blijven op de financiële beleid van de corporatie.
Welke uitdagingen liggen in het verschiet voor woningcorporaties?
De dagen worden korter en zijn gevuld met regen en wind. De zomer lijkt ver achter ons te liggen. En ja, de jaarafsluiting klopt daarmee alweer op de deur. Vandaag richten we ons op de balanswaardering. De contouren van de waardering worden steeds zichtbaarder: welke ontwikkelingen zien we en wat betekent dit voor woningcorporaties?
Het speelveld van de balanswaardering is uiteraard groter dan alleen corporaties zelf. De ontwikkeling van het handboek, het releasen van taxatiesoftware, het taxeren door taxateurs en het controleproces door de huisaccountant. Om iets meer duidelijkheid te brengen belichten wij het proces én de onzekerheden vanuit verschillende kanten:
COVID-19
We kunnen er niet omheen: de impact van COVID-19 op de vastgoedmarkt. Tot op heden zien taxateurs nog weinig effect. De particuliere woningmarkt dendert door, terwijl beleggers ook nog gretig zijn op woonobjecten.
De uitdaging voor de taxateur zal zijn om zo dicht mogelijk tegen de peildatum te waarderen. Hierdoor is hij in staat om het meest actuele marktbeeld in een taxatie mee te nemen.
Blijft de vraag zo of is er op enig moment toch sprake van vraaguitval? Het is aan de taxateur om deze signalen (tijdig) op te pikken.
Oktober release handboek vs. waarderen op 31 december
Is het lezen van de markt voor taxateurs al lastig? Wat te denken van het schrijven van een handboek aan het eind van de zomer, het vrijgeven per eind oktober en hiermee een toekomstigbestendige beeld neer te moeten zetten voor een waardering per 31 december.
Het voorspellen in tijden van marktstijgingen lijkt daarmee makkelijker dan het oordelen over de impact van COVID-19.
Kortom, wees niet verrast als richting het einde van dit jaar of begin 2021, een nieuwe release van het handboek wordt uitgebracht die meer om het lijf heeft dan wat ‘gewijzigde punten en komma’s’. De marktbewegingen van de maanden november en december zullen nog moeten worden geanalyseerd en meegenomen in de taxatiemodellen. Dit alles om met een enigszins gerust hart te kunnen spreken van een ‘marktwaarde per 31-12-2020’.
Software release taxatiemodel
Wellicht dekt het woord release de lading niet helemaal. De softwareleveranciers hebben de afgelopen jaren namelijk wel vaker voor hete vuren gestaan. Het implementeren van het handboek 2020 in haar software zal niet de grootste uitdaging zijn. Het certificeren van de software ligt iets gecompliceerder. De ervaringen van de afgelopen jaren is dat eerst een validatieonderzoek tussen de pakketten plaatsvindt, alvorens de pakketten opgaan voor certificering. Wat is de invloed van een late(-re) update van het handboek? Beslaat dit meer dan de spreekwoordelijke punten en komma’s, komt het tijdspad tot certificering stevig onder druk te staan?
Voor corporaties zaak om hier tijdig op te anticiperen aangezien de roadmap voor controleweken van de accountant al zijn ingekleurd.
Het controledossier
Een belangrijk verschil is of een corporatie op een basis,- of full-versie methode taxeert. Een basismethode is inmiddels zover gestandaardiseerd dat bijna tot de euro nauwkeurig kan worden herleidt waar een waardemutatie uit voortkomt.
Taxeren volgens de full-versie vraagt meer nuance. Hoe gaat een accountant om met een taxatie waar beperkte marktevidence voorhanden is? Een situatie die best denkbaar is, aangezien het gros van de corporaties niet in gebieden is gelegen waar een hoge omloop is van beleggingstransacties.
Meer dan ooit is marktresearch en een heldere uiteenzetting van gemaakte keuzes het fundament van een taxatie. Dat betekent ook duidelijke toelichtingen bij het gebruik van vrijheidsgraden die verder gaan dan alleen beschrijven dat een correctie wordt gemaakt met als doel het bereiken van marktconforme waardering.
Duidelijk is al dat sectoren als retail, horeca en kantoren (forse) gevolgen ondervinden van de huidige marktsituatie. Het vastgoed in bezit van corporaties uit deze sectoren maakt slechts een klein deel uit van de balanswaardering. Niettemin beloven waardedalingen hier eerder een trend dan uitzondering te zijn.
Oh ja, en het effect van een aanpassing van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8%?
Prinsjesdag was voor beleggers geen feestelijke dag. De overdrachtsbelasting wordt voor beleggers en daarmee ook voor corporaties verhoogd naar een tarief van 8%. Voor wooncomplexen is dit een forse stijging. In theorie heeft dit geen directe gevolgen voor de waarde op peildatum, omdat dan de overdrachtsbelasting voor woningen nog net op die dag 2% bedraagt. Uiteraard zal een koper van een wooncomplex op peildatum wel rekening houden met het feit dat bij verkoop op een later tijdstip een nieuwe koper van het complex moet rekenen met een hogere overdrachtsbelasting. Aan de andere kant is er een positief effect op de waarde denkbaar doordat bij een uitpondscenario starters meer kunnen betalen voor een woning gezien het wegvallen van de overdrachtsbelasting voor deze groep. Wellicht is zelfs een stijging waarneembaar op peildatum omdat partijen nog snel iets willen aankopen met 2% overdrachtsbelasting.
De gevolgen voor de waardering laat zich dienen als voer voor discussie in de komende weken. Daarbij speelt natuurlijk ook de vraag of het wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting ongewijzigd door de kamer(s) komt.
De keten samengevat
Dit artikel geeft weer enkele afhankelijkheden die bestaan in de keten om uiteindelijk tot een modelmatige taxatie te komen.
Heeft u hier vragen over of wilt u eens van gedachten wisselen? Laat het ons weten, wij denken graag mee.
Validatie handboek
In dit onderzoek is het Validatie-handboek modelmatig waarderen marktwaarde met peildatum 31 december 2018 gevalideerd aan de hand van de door corporaties aangeleverde full-waarderingen over het boekjaar 2018. In de validatie wordt getoetst of de basiswaardering die het handboek voorschrijft leidt tot een aannemelijke marktwaarde op portefeuilleniveau, waarbij de eis is dat voor tenminste 90% van de portefeuilles het verschil tussen de basiswaardering en de full-waardering beperkt blijft tot maximaal 10%. Om de validatie uit te voeren wordt de aangeleverde full-waardering vergeleken met de waardering die tot stand zou zijn gekomen als de basisversie was gebruikt, die wordt berekend aan de hand van de door corporaties aangeleverde objectgegevens en waarderingsparameters.
85