CT reageert: Uitvoering motie Beckerman

Op 9 februari is de motie van Beckerman in de tweede kamer aangenomen. De motie Beckerman houdt in dat de huurprijsverhoging van huurwoningen in de sociale sector in 2021 wordt bevroren.

Navolgend aan het besluit heeft minister Ollongren (BZK) in een brief aan de tweede kamer laten weten hoe de uitvoering van de motie er uit komt te zien.

Corporatie Taxaties betwijfelt de effectiviteit van de huurbevriezing. Daarmee staan wij achter de opinie van Aedes.

Huurbevriezing komt niet alleen ten goede aan de doelgroep

In de brief aan de tweede kamer staat beschreven dat de huurbevriezing voor de gehele gereguleerde huursector gaat gelden. Grotendeels komt dit ten goede aan de gewenste doelgroep (de huurders met een smalle beurs), maar doordat er niet wordt gekeken naar de huishoudelijke inkomens, profiteren ook huurders van de maatregel welke dit niet nodig hebben – de zogenoemde scheefhuurders.

Onze aanbeveling aan de minister zal zijn om de “huurkorting” toe te kennen via de huurtoeslagregeling. Zodoende heeft de maatregel (enkel) impact op de gewenste doelgroep.

De vraag is of verhuurders voldoende worden gecompenseerd
Aan de andere kant komt de rekening van de huurbevriezing te liggen bij de verhuurder. Minister Ollongren geeft aan dat de verhuurders gecompenseerd worden via de verhuurderheffing, hiervoor is 200 miljoen vrijgemaakt. Echter, de vraag is of de door de minister aangegeven compensatie van de verhuurdersheffing voldoende opweegt tegen het “gemis” aan huurinkomsten.

Tevens valt het te betwijfelen dat de de verhuurder pro rato niet alsnog meer aan verhuurdersheffing gaat betalen. Namelijk de stijging van de marktprijs afhankelijke WOZ waarde, die de basis is voor de verhuurdersheffing, is nog niet bekend en laat de verhuurder in onzekerheid.

Onze aanbeveling aan de minister zou dan ook zijn om een volledige doorrekening van de verhuurdersheffing uit te voeren, zodat het voor de verhuurder écht duidelijk gaat worden wat de maatregel voor de portemonnee gaat betekenen.

Blik vooruit
Op woensdag 17 februari 2021 is de actieagenda Wonen door 34 (vastgoed)organisatie ondertekend. In deze agenda zijn de vier belangrijkste nationale speerpunten voor de komende 10 jaren omtrent wonen benoemd.

De belangrijkste onderwerpen op de agenda zijn:

  • Het bijbouwen van één miljoen nieuwe woningen;
  • Het betaalbaar houden van wonen voor huurders en kopers;
  • Het verbeteren van wijken en buurten en mede vitaal en leefbaar te houden;
  • Het versnellen van de verduurzaming van de woningvoorraad.

De gehele actieagenda Wonen kan d.m.v. bovenstaande link worden gedownload:

 

Jaarlijkse publicatie
Middels de jaarlijkse publicatie van de Aedes Benchmark kan de balans van de corporatiesector weer worden opgemaakt. Uit de zevende editie kan worden geconcludeerd dat de corporaties haar algemene prestaties het afgelopen jaar (wederom) heeft verbeterd.

6 Thema’s
In de benchmark wordt specifiek ingegaan op zes thema’s. Hieronder sommen wij deze thema’s op en beschrijven daarbij de belangrijkste conclusies.

1. Huurdersoordeel
Het oordeel van de huurders is in algemene zin nagenoeg gelijk gebleven aan vorig jaar. Echter, op de lange termijn kan een positieve trend worden geconstateerd.

2. Bedrijfslasten
Voor het derde opeenvolgende jaar zijn de bedrijfslasten van de corporaties gestegen, het afgelopen jaar met zo’n 0,8%. Het aandeel van ‘niet-beïnvloedbare bedrijfslasten” in de totale bedrijfslasten fors toegenomen. Hierbij kan men denken aan o.a. onroerende zaakbelasting, verhuurdersheffing, etc.  Daarentegen is de gemiddelde huur procentueel harder gestegen, wat weer ruimte biedt voor nieuwe initiatieven.

3. Duurzaamheid
De Energie-index kent al jaren een positieve ontwikkeling. In 2020 is de Energie-Index verbetert naar 1,51 (vorig jaar 1,57). Hier ligt nog wel een opgave voor de corporaties. Namelijk in de Aedes-agenda is afgesproken dat er in 2021 een gemiddelde Energie-index van 1,40 of beter zou worden behaald.

4. Onderhoud en verbetering
Het afgelopen jaar is wederom meer geïnvesteerd in het bezit, zowel in planmatig/dagelijks onderhoud als in duurzaamheidsverbeteringen. Omdat het bezit van de corporatie differentieert, kan niet één conclusie worden opgemaakt. Het Aedes-datacentrum biedt de corporatie wel de mogelijkheid om de resultaten tussen corporaties onderling te vergelijken. Middels dit inzicht kan de corporatie nogmaals kritisch kijken naar hen eigen cijfers.

5. Beschikbaarheid en betaalbaarheid
Het afgelopen jaar zijn er 1.800 woningen toegevoegd aan het bezit van de corporaties (+ 3.600 DAEB en – 1.800 niet-DAEB). Deze ontwikkeling loopt achter de gemiddelde jaarlijkse opgave van het toevoegen van 7.500 woningen.  De huurprijzen zijn gemiddeld met 2,3% gestegen. Dit is een stijging boven inflatie, maar wel binnen de afgesproken grenzen. Tot slot is er een dalende “match” in het passend huisvesten van de doelgroepen.

6. Verdieping  nieuwbouw
Woningcorporaties hebben in de Aedes-agenda een ambitie uitgesproken om 34.000 woningen per jaar te laten ontwikkelen. Het is duidelijk dat deze ambitie niet is vertaald naar daden. In het afgelopen jaar zijn maar circa 13.000 woningen gerealiseerd. Voor de komende jaren ligt hier een grote opgave.

Benieuwd naar de volledige benchmark rapport 2020 van Aedes? Deze is bovenstaand te downloaden.

Prioriteiten
Om de vier jaar wordt door de combinatie van BZK, Woonbond, de VNG en Aedes de prioriteiten voor woningcorporaties vastgesteld.

Voor de komende jaren zijn er zes prioriteiten vastgesteld:

1. Bijdragen aan de bouwopgave –
door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen;

2. Zorgen voor betaalbaarheid –
door inzet van lokaal maatwerk;

3. Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad –
door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie;

4. Realiseren van wonen en zorg –
door passende woonvormen en samenwerkingen;

5. Huisvesten van spoedzoekers –
door tijdelijke oplossingen en minder conventionele wijzen van huisvesting;

6. Investeren in leefbaarheid –
door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en sociaal beheer.

In het document Volkshuivestelijke prioriteiten 2021-2025  zijn deze zes prioriteiten ongelijnd. Daarbij wordt stilgestaan bij de opgave die er ligt voor de corporatiesector alsmede de toelichting hoe de prioriteiten zich verhouden tot de taken van de corporaties.

Jaarlijkse actualisatie
Net als voorgaande jaren is eind oktober het handboek marktwaarde gepubliceerd. Het handboek is hét handvat voor woningcorporaties en taxateurs om tot de balanswaardering per ultimo 2020 te komen.

Naast punten en komma’s die elk jaar worden bijgesteld, geeft de meest recente versie van het handboek ook inzicht in de marktontwikkelingen. In 2020 betekent dit dat COVID-19 en de (voorgenomen) aanpassing van de overdrachtsbelasting voor beleggers de boventoon voeren in het gesprek.

“Het fundament van een taxatie is meer dan ooit marktresearch en een heldere uiteenzetting van gemaakte keuzes”

De praktijk leert ons dat een disconteringsvoet en exit yield de meest bediscussieerde parameters in een taxatie zijn. Het risicoprofiel van een object, omgeving en tijd: hoe meet je dat?

Corporatie Taxaties maakt onder andere gebruik van datavisualisatie om onze klanten inzicht te bieden. Zo hebben we alvast de ontwikkeling van de basis-disconteringsvoet 2019 – 2020 in beeld gebracht vanuit de systematiek van een referentiewoning. Wijken wij hiervan af? Dan maken we gebruik van het “pas toe of leg uit principe”.

Handboek marktwaarde 2020
Op 30 oktober jl. is het Handboek Marktwaardering 2020 gepubliceerd. Tezamen met de publicatie van het handboek, zijn ook de modelmatige wijzigingen benoemd in de Nota van wijzigingen – Handboek 2020. Wij sommen de wijzigingen voor u op.

Belangrijkste wijzigingen: 

  • De minimale mutatiekans is verhoogd naar 4%;
  • Het renovatiejaar is toegevoegd aan de objectgegevens bij woongelegenheden ter vervanging van het bouwjaar bij bepaling van de normonderhoud;
  • Het tarief overdrachtsbelasting voor woongelegenheden is aangepast conform de (voorgenomen) wetgeving.
  • Het laten uitvoeren van kwartaaltaxaties in een taxatiecyclus. Als hiervoor wordt gekozen dient een markttechnische update naar einde jaar te worden uitgevoerd.
  • Aanpassing van alle normen en parameters naar peildatum 31 december 2020;
  • Complexen die grootschalig worden onderhouden of gerenoveerd dienen te worden getaxeerd volgens een full-taxatie, op basis van de verwachte kasstromen na de ingreep gecorrigeerd met de investeringskosten.

Daarnaast zijn de belangrijkste Q&A resultaten omtrent het Handboek 2019 benoemd en toegelicht. Bij onderdelen welke als niet geheel duidelijk zijn getypeerd, is gekozen voor een extra tekstuele toelichting in het Handboek 2020.

Op 30 oktober jl. is het Handboek Marktwaardering 2020 gepubliceerd. Naast de modelmatige wijzigingen van het handboek, vindt net ieder jaar een actualisatie plaats van de parameters. In opdracht van het BZK, is Brink gevraagd te ondersteunen bij het actualiseren van de parameters welke verband hebben met de kosten voor noodzakelijk onderhoud.

Conclusie van het rapport is dat er geen methodische wijzigingen zijn doorgevoerd. Wel zijn er op een aantal onderdelen de onderhoudskosten geactualiseerd, aangescherpt en verfijnd. Er wordt tevens een sidenote gemaakt bij het grote verschil aan onderhoudskosten in de basis versie en full-versie bij het uitpond scenario. Een vervolgonderzoek is noodzakelijk om te concluderen wat de reden hiertoe is.

Bekijk het volledig rapport omtrent kengetallen voor onderhoudskosten 2020:

Onderzoek kengetallen voor onderhoudskosten 2020.

 

 

 

In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft ABF research de validatie uitgevoerd van het handboek marktwaarde 2019. In het onderzoek wordt stilgestaan bij de vraag of de basisversie van het handboek leidt tot een aannemelijke marktwaarde op portefeuilleniveau. De toetsing vindt plaats door de taxaties conform de full-versie te vergelijken met de resultaten uit de basisversie.

Geconcludeerd is dat er een 91% score is van portefeuilles waarbij de basis waardering minder dan 10% afwijking kent van de full-versie. Hiermee wordt net voldaan aan de minimale eis (= 90%). Indien de resultaten worden afgezet naar het gewogen (markt)waarde, wordt een score van 95% behaald.

Uit nadere onderzoek van ABF research blijkt dat ieder jaar de zelfde portefeuilles afwijken van de norm. De reden van de afwijking lijkt te zitten in de totstandkoming van de disconteringsvoet, in het bijzonder de bouwperiode- en locatie component.

Resultaten uit het validatie rapport zijn gebruikt als input voor het Handboek Marktwaarde:

Handboek marktwaarde 2020.

Bijgevoegd het volledige rapport omtrent:

Validatie handboek marktwaarde 2019

 

Verplichting Woningwet

Vanuit de Woningwet is vastgelegd dat iedere woningcorporatie verplicht is toezicht te houden op de financiën. Het (verplichte) instrument dat hiervoor gebruikt wordt is het ‘Reglement Financieel beleid en beheer’. In dit regelement zijn de uitgangspunten omtrent het financieel beleid en beheer, de organisatie en de betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer vastgelegd. Het regelement dient door de Raad van Commissarissen en de Autoriteit Woningcorporaties worden goedgekeurd.

Vereniging van Toezichthouders

De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties heeft onderlaatst een handreiking gedeeld, waarin het gehele brede spectrum van toezicht op financiën binnen woningcorporaties wordt beschreven. De handreiking biedt diverse toetsingsmaatstaven, en helpt de toezichthouder zodoende kritisch te blijven op de financiële beleid van de corporatie.

Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en Aedes
Corporaties verstrekken jaarlijks meerdere opdrachten. Het kan hier gaan over inkoop, onderhoud, nieuwbouw, maar ook taxaties. Met dergelijke opdrachten zijn soms enorme bedragen gemoeid. Daar hebben de corporaties een verplichting om de bijbehorende risico’s te ondermijnen.
De samenwerking tussen de vereniging van toeizchthouders in woningcorporaties (VTW) en Aedes hebben in 2016 voor het eerst de handreiking ‘Toeizcht op opdrachtgeverschap’ geschreven om de corporaties hierop te attenderen en ondersteunen.

Op zoek naar meer informatie?